We wilden huren betaalbaarder en huurders beter beschermd maken. Terecht. Maar ondertussen verdwijnen juist de woningen waar veel starters en middeninkomens van afhankelijk zijn. Goed woonbeleid beschermt niet alleen degene die al een sleutel heeft, maar ook degene die nog voor de deur staat.
Wie jong is, een redelijk inkomen verdient en vandaag een woning zoekt, ontdekt al snel hoe vreemd onze woningmarkt in elkaar zit. Voor een sociale huurwoning verdien je al snel te veel of moet je jarenlang wachten. Voor een koopwoning verdien je vaak juist te weinig, zeker wanneer je geen flinke spaarrekening of ouders met vermogen achter je hebt. Dan resteert de particuliere huurmarkt, traditioneel de plek waar starters, jonge stellen, gescheiden mensen en anderen die nog niet kunnen of willen kopen terechtkunnen.
Maar juist dat deel van de woningmarkt krimpt. De nieuwste cijfers zijn behoorlijk duidelijk. Op 1 april 2026 hadden particuliere investeerders ongeveer 273.000 woningen in bezit. Een jaar eerder was hun aandeel in de woningvoorraad nog 3,6 procent, inmiddels is dat 3,3 procent. Dat komt neer op ongeveer 25.000 woningen minder in één jaar. Ook in het eerste kwartaal van 2026 verkochten investeerders per saldo nog ruim 4.500 woningen meer aan eigenaar-bewoners dan zij van hen terugkochten. Het Kadaster concludeert daar zelf bij dat hierdoor minder woningen beschikbaar kwamen voor verhuur. Tegelijkertijd lijkt de grootste verkoopgolf onder particuliere verhuurders inmiddels wel achter ons te liggen.
Nieuwe CBS-cijfers van eind juli laten hetzelfde beeld zien. Het aantal huurwoningen in handen van natuurlijke personen daalde van ongeveer 551.000 begin 2024 naar 529.000 begin 2025: ruim 22.000 woningen minder. Opvallend is wel dat het totale aantal huurwoningen in Nederland nauwelijks daalde. De krimp zit dus vooral bij particuliere verhuurders; woningcorporaties en bedrijfsmatige verhuurders vangen een deel daarvan op.
Dat onderscheid is belangrijk. Het zou te gemakkelijk zijn om te zeggen dat “de huurmarkt instort”. Dat gebeurt niet. Evenmin is iedere woning die van verhuur naar koop gaat verloren voor een starter. Integendeel: het Kadaster ziet dat starters juist veel van de relatief kleine woningen kopen die investeerders verkopen. In het eerste kwartaal van 2026 kwam bij woningen kleiner dan 80 vierkante meter zelfs 28 procent van de aankopen van starters uit handen van een investeerder.
Voor de starter die zo’n woning kan kopen, is dat goed nieuws. Maar voor de starter die géén hypotheek van vier ton kan krijgen, verdwijnt juist een mogelijkheid. En precies daar begint het echte probleem.
Het grotere probleem begint nu pas
Nog belangrijker is wat er gebeurt met woningen die nog niet gebouwd zijn. De Nederlandsche Bank berekende onlangs dat jaarlijks ongeveer 40 miljard euro nodig is om de ambitie van 100.000 nieuwe woningen mogelijk te maken. Daarvan is circa 6,4 miljard euro per jaar nodig voor nieuwe private huurwoningen. Dat geld moet ergens vandaan komen.
Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars voorzien momenteel iets meer dan de helft van die financieringsbehoefte, terwijl internationale investeerders zich volgens DNB de afgelopen jaren vrijwel volledig hebben teruggetrokken uit Nederlandse nieuwbouw. DNB noemt hogere rente, belastingwijzigingen én strengere huurregels als oorzaken en waarschuwt dat een beter en vooral voorspelbaarder investeringsklimaat noodzakelijk is.
Ook de nieuwe Monitor Investeringsklimaat Middenhuur laat zien dat het verwachte rendement op middenhuur inmiddels duidelijk onder het rendement ligt dat beleggers voor zo’n investering verlangen. Dat komt niet alleen door regelgeving: hogere rente en inflatie spelen een grote rol. Maar de uitkomst blijft dezelfde. Als investeren in nieuwe Nederlandse huurwoningen structureel onaantrekkelijker is dan alternatieven, wordt er minder gebouwd. En een huurprijs van nul euro is nog altijd weinig waard als de woning niet bestaat.
We beschermen vooral de insiders
Daarmee raakt de woningmarkt aan een veel groter probleem. Nederland is bijzonder goed geworden in het beschermen van mensen die al een positie hebben.
Wie een koophuis bezit, profiteert van schaarste en een fiscaal nog altijd gunstige behandeling van de eigen woning. Wie al een gereguleerde huurwoning heeft, geniet terecht stevige huurbescherming en een begrensde huurprijs. Wie al jarenlang staat ingeschreven, bouwt rechten op in de sociale sector.
Maar wie vandaag begint? Die heeft geen overwaarde, geen lange inschrijfduur en geen bestaand huurcontract om te beschermen. Juist deze groep krijgt de rekening van de schaarste. Dat is geen pleidooi om huurders hun bescherming af te nemen. Het is een pleidooi om toekomstige huurders eindelijk even serieus mee te wegen als huidige huurders.
KansrijkNL: bescherm huurders én de toegang tot huren
Wat ons betreft moet daarom een eenvoudiger uitgangspunt centraal komen te staan: woonbeleid is pas succesvol als mensen daadwerkelijk meer kans krijgen op een passende en betaalbare woning.
Dat vraagt om een aantal keuzes.
1. Maak nieuwbouw aantrekkelijker dan het opkopen van bestaande woningen.
We hebben kapitaal nodig, heel veel kapitaal zelfs, maar sturen het bij voorkeur naar het toevoegen van woningen. Geef pensioenfondsen, institutionele beleggers en andere langetermijninvesteerders daarom jarenlang zekerheid en garanties over de regels voor nieuwe middenhuur, in ruil voor afspraken over betaalbaarheid en langdurige verhuur.
2. Maak huurbeleid voorspelbaar.
Een investeerder die een woning voor dertig of veertig jaar bouwt, moet redelijkerwijs kunnen inschatten welke regels over tien jaar gelden. Geen gegarandeerd rendement en geen vrijbrief voor excessieve huren, maar wel een stabiel speelveld. Zelfs het interdepartementale onderzoek Thuisgeven adviseert een langjarig stabiel en voorspelbaar huurbeleid.
3. Kijk niet alleen naar de huurprijs, maar ook naar beschikbaarheid.
Iedere grote wijziging van het huurbeleid zou twee vragen moeten beantwoorden: wat gebeurt er met de betaalbaarheid voor bestaande huurders, én wat gebeurt er met het aantal woningen dat de komende tien jaar beschikbaar komt voor woningzoekenden?
4. Stop tegelijkertijd met het verder subsidiëren van schaarste aan de koopkant.
Meer leencapaciteit, fiscale voordelen of subsidies voor kopers maken mensen individueel rijker in de biedingsstrijd, maar creëren geen extra huis. DNB waarschuwt daarom terecht voor maatregelen die vooral de vraag naar koopwoningen verder stimuleren.
5. Bouw. En benut wat er al staat.
Uiteindelijk blijft dit de harde werkelijkheid onder vrijwel ieder woningmarktdebat. Nederland heeft te weinig woningen. Splits grotere woningen, transformeer leegstaande gebouwen, bouw hoger waar dat kan en maak veel meer locaties daadwerkelijk bouwrijp. Zonder extra aanbod blijft vrijwel iedere subsidie of regulering uiteindelijk een gevecht over wie de schaarste mag verdelen.
Een eerlijk woonbeleid kijkt ook naar degene die er nog niet woont
Politiek is het aantrekkelijk om de positie van een bestaande groep te verbeteren. Die mensen zijn zichtbaar, georganiseerd en kunnen morgen merken dat hun huur lager wordt. De woning die daardoor over vijf jaar niet wordt gebouwd heeft geen adres. De toekomstige bewoner ervan kennen we niet. Zijn belang verschijnt niet in een koopkrachtplaatje. Maar hij bestaat wel.
Misschien is dat wel de belangrijkste vraag die we ons bij veel beleid vaker moeten stellen: wie beschermen we vandaag, en wie krijgt daarvoor morgen de rekening? Op de woningmarkt is die rekening steeds vaker voor een generatie die nog nauwelijks bezit heeft opgebouwd.
Een kansrijk Nederland beschermt huurders tegen onredelijke huren en onzekerheid. Maar het beschermt óók hun jongere broer, dochter of collega die volgend jaar een woning zoekt. Want het recht op een betaalbare huurwoning begint uiteindelijk met iets heel eenvoudigs: dat die woning er is.
Geef een reactie